相続税を節税する方法の一つに、相続税の対象となる財産の評価を下げる方法があります。その財産が不動産の場合、貸家にすれば土地・家屋の評価減が適用できます。
手間はかかりますが、相続税の特例ではなく、財産評価の元々の基準を利用した節税方法なので、適用条件が厳しくありません。小規模宅地の特例より節税効果は薄れますが、面積制限がないので、広大な土地を所有している場合は、有効な節税方法です。
貸家の評価減
相続税の対象となる財産を評価するとき、通常、自分で使用している家屋は、固定資産税評価額によって評価します。しかし、他人に貸している家屋の相続税評価額は、借家権の価額を控除した金額になります。
借家権の価額は、地域によって国税局が定めた借家権割合を乗じた金額となり、東京などほとんどの地域では、３０％と定められています。つまり、自分で使用している家屋を他人に貸して貸家にすることで、相続税評価額を３０％引き下げることができます。
新築のアパートやマンションを建てて賃貸経営を始めた場合は、固定資産税の評価額が新築の時価の７０％程度ですので、貸家の３０％評価減を加えると、現金を賃貸用の建物にした場合の評価額は、約半分にまで下がることになります。ただし、小規模宅地の特例の適用が受けられなくなるので、メリットを比較考量して検討したいところです。
貸家建付地の評価減
自分の土地に建てた家屋を他人に貸し付けている場合、その土地の相続税評価額も下がります。
貸家建付地と呼ばれ、更地の評価額から借地権割合と借家権割合を掛けた割合を差し引いた金額となります。借地権割合は地域によって異なりますが、６０％から７０％とされています。借地権割合が６０％であれば、これに借家権割合３０％を掛けると、１８％です。７０％であれば、３０％を掛けると、２１％です。
つまり、自分で使用している土地の評価額からおおよそ２０％程度評価額が下がることになります。さらに、別稿で言及した貸付用宅地の評価減の特例で２００㎡までは５０％減になりますから、２００㎡までは実質７０％程度の評価減が適用され、ほぼ小規模宅地の特例の評価減と変わりません。
冒頭で言及した通り、特例ではなく、財産評価の元々の基準により評価減が定められているので、面積制限がありません。小規模宅地の特例の適用限度である３３０㎡を超えた広い土地を所有している場合は、新築の賃貸用建物を建てて、現金を貸家に替えて評価減をし、かつ、土地の評価減も受ければ、節税効果はかなり高いと言えます。
まとめ
貸家、貸家建付地の評価減は、財産評価の元々の基準を利用した節税方法であるため、容易に適用できるメリットがあります。
しかし、小規模宅地の特例の適用が受けられなくなるなどのデメリットがあるので、広大な土地を所有する地主の場合、検討したい節税方法と言えます。
