相続税対策としての不動産購入というのは定石ですが、これは「時価」と国が相続税の課税の計算の基礎となる相続税評価額との差を活用した節税(相続税対策)となります。
この差が非常に大きい不動産としては、聞きなれないかもしれませんが「無人島」が挙げられます。
今回はこの無人島に焦点をあて、無人島購入による相続税対策をご紹介させて頂きます。
それでは本文に入らせて頂きます。
そもそも無人島って日本に存在するの？無人島とは？
皆様の中で無人島に馴染みなある方々は少ないと思いますが、早速ですが日本に無人島がいくつあるかご存知ですか？
実は、約6,300島が日本の領土としての無人島です。無人島とは島の一種であり、島の数と併せて少し詳しくご紹介させて頂きます。
島の定義とは?
堅いテーマですが、”島”という言葉には、定義が存在しています。
島の定義で一般的なものは、”水域に囲まれた陸地”という抽象的な概念との事です。
また海洋法に関する国際連合条約（日本は平成8年に批准）でも定義付けがされており、
”島” = “自然に形成された陸地であって、水に囲まれ、満潮時においても水面上にあるものをいう” と規定されています。
この概念にあてはめますと、本州や北海道、四国、九州、沖縄も島となります。
従い、簡単に日本の場合の島の定義を説明すると、“海に浮かぶ陸地”が島というイメージとなります。
日本に島はどれくらいあるのか?
日本に存在する島の数は、海上保安庁が公表しており、現在の公表では、
6,852島 (北海道/本州/四国/九州を含む)
となっています。
島と考える最低限の定義としては、”周囲が0.1km以上のもの”を数えているそうです。つまり日本は約6,800の島で構成されている、と言えますね。
そのうち無人島はいくつあるのか？
では次に島の中で無人島はいくつあるのか？というデータをご紹介いたします。
島の場合、“無人島“の反対の用語は”有人島“となります
有人島 = “人が住んでいる島”
無人島 = “人が住んでいない島”
ですね。
また
“島の数” = “有人島” + “無人島”
が成り立ちます。
もう少し詳細になりますが、統計上は、まず人が住んでいる島を調べます。
その後に残りの島を無人島してカウントしています。
また、人が住んでいるかどうかについては、 基本的には、5年ごとに実施される国勢調査において人口がカウントされた島を有人島に該当します。
つまり、国勢調査が行わるたびに無人島の数は変動する可能性がある、ということになります。無人島の数は、時間の経過とともに変わっていくのです。
前置きが長くなりましたが、統計結果(平成22年国勢調査)では
有人島数 ⇒ 418島（※内水面離島である沖島〈滋賀県〉を含む）
無人島 ⇒ 6,430島
となっています。
日本の領土として認識されている島の中の、約94%が無人島に該当するということで、大部分が無人島、となっています。
無人島の比率が高く、最初はびっくりされるのではないでしょうか。
なかなか節税(相続税対策)となる理由まで辿り着きませんが、もう少し解説させて頂きます。
無人島の価格はどのように決まるのか?
通常の不動産の場合は、価格のイメージが容易ですが、無人島の場合どのように価格が決まるかを解説します。
無人島の価格を決める要素は大きく4点あります。それが以下の4点。
- 無人島の需要と供給
- 売主様の個別事情
- 買主様の財務状況
- 無人島自体の特性
これらを総合的に勘案して値段は決まっています。次に各要素について個別に説明します。
無人島の価格が決まる要素1. 『無人島の需要と供給』
日本に存在する無人島は約6,300島ですが、全てを一人で保有しているという島は珍しく、地方自治体の管理下に置かれていたり、複数人で保有していたりと、売却できない、もしくは売却に時間がかかる無人島が通常です。
また運よく所有者が一人の無人島も、いつも売りに出ているかというそうではなく、売却のタイミングというのは限定的です。
つまり無人島は、“供給が限定的”“非常に希少性が高い”という特徴があります。
一度売買された島は、数十年売買にでてこないこともあり、人生の中で購入できるチャンスは一度きり、ということも珍しくありません。
一方需要がどうかというと、一定の購入希望者が常に存在します。
購入希望者の大部分の方は
- 無人島を自己保有し、余暇を過ごしたい
- 自分だけの島が欲しい
- 税金対策としての購入
が多いです。
供給が非常に限定的であるため、購入希望者のニーズに合った島が売りに出ていることが稀です。稀であるため、購入希望者は希望の物件が売りに出るまで数年待つ、という状況が生じています。
価格は需要と供給のバランスで決まると言われていますが、無人島市場では圧倒的に供給が少ない、と言えます。
無人島の価格が決まる要素2. 『売主の個別事情』
価格に影響を与える要素として、非常に重要な点が売主の個別事情です。
無人島を保有されている方(=売主)は富裕層が多く、お金に困っての売却というよりも、
– 年齢による無人島に通うのが難しくなったため
– 相続を考えての売却
という事情が多いです。
売主は非常に島に愛着があり、また自分が購入した価格を一つの指標とされ、売却金額を決める、という傾向が強いです。
つまり
売主が価格決定 ⇒ 買主を探す
という流れです。ただ、上記のような事情の場合、“いつかは売却しないと”というのが売主様の念頭にあるため、希望価格で売れない島の価格はいつかは下がる、というのがよく見られます。
この価格変更のタイミングでのご購入は、割安で購入できる機会となります。
無人島の価格が決まる要素3. 『買主の財務状況』
無人島は基本的に現金買いです。ローンで買えることはありません。
つまり買主が保有している現金から、無人島に使える金額、というのが買主の制約となります。このような理由から、価格帯としては6,000万円以下の無人島の売買が成立しやすい、という特徴があります。
無人島の価格が決まる要素4. 無人島自体の特性
あとは無人島の特性により価格に影響を与えます。
- 広さ
- 本土との距離
- インフラの整備環境（井戸の有無・電気設備）
- 平坦地の面積
- 砂浜の割合
というのが価格に影響を与える大きな要素です。上記要素は基本的に正の相関があります（本土との距離は短いと利便性が向上し、価格も高くなります）。
つまり、無人島の金額は複数の要素で決まりますが、簡単にまとめますと
- ある無人島が売り出し中なことは非常に希少であり、一生に一回の購入チャンス
- “供給 < 需要” というマーケット
- 売主様の売出価格は高いことが多く、金額は交渉可能
- 時間はかかるが、いつかは売買が成立する
- 最終的にはタイミングで金額は決まる
- 非常に特殊なマーケットで、マーケット価格は存在しない。
売主様と買主様が合意した価格が無人島の価格となります。
相続税対策として無人島購入がお勧めな3つの理由
ようやく本題に入りますが、無人島購入がお勧めな理由をご紹介したいと思います。
固定資産税評価額が非常に安い
無人島自体は、人が住んでいないため経済的な価値が殆どないのが通常です。この影響で“固定資産税評価額が非常に安い”という特徴があります。
一方、実際の“売買価格“については、供給量が圧倒的に少ないため、固定資産税評価額よりかなり高い金額での売買がなされることが多いマーケットです。
希少性が高く資産価値は落ち難い (流動性は低く売却までには時間がかかる)
前章でも申し上げましたが、供給が限定的なのが無人島売買の特徴の１つです。
また減価償却する建物もなく、
購入金額 ＝ 売却金額
ことも十分に狙えるがの無人島売買です。資産価値が落ち難い、という点は魅力的ですね。
無人島を保有する、というロマンを実現できる
無人島を保有している日本人は何人いるでしょうか？多くても6.300人程度です。
このような資産持つ、という事は人生を豊かにしてくれる、という効果が期待できます。
無人島はどのように購入するの?
では最後にどのように無人島を購入できるかをご紹介致します。
なぜなら普通の不動産会社では無人島の紹介はしてくれません。
日本で唯一の無人島販売会社はアクアスタイルズという会社です。
無人島は、“欲しい“と思ってもすぐに購入できるものではないので、一度問い合わせをして、2-3年待つ、ことが必要になります。
まとめ
長文になりましたので、纏めをさせて頂きます。
- 無人島は、固定資産税評価額と時価の乖離が大きいため、節税(=相続税対策)として非常に有効な手段の１つです。
- 無人島のメリットは、価値が落ちにくい点も挙げられます。
- ただし、供給数自体が多くなく、“購入したい”と思った時にすぐに購入できるような商品ではないので、前もって購入準備をしておく必要があります。
日本で無人島取扱業者は殆どなく、アクアスタイルズという会社が無人島を専門に扱っています。
（参照：https://www.aqua-styles.com/）
今回も少しマニアックな相続税対策のご紹介となりましたが以上となります。
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