不動産投資は金融機関からの融資を利用することで、少ない資金からでも投資用不動産を購入する事ができます。
しかし、はじめて不動産投資をする方の中には、不動産投資ローンを組むことについて不安に思う方もいるのではないでしょうか。
今回は、不動産投資ローンの種類や選び方、ローンを組むことのメリット・デメリットなどについて説明します。
不動産投資ローンの特徴
不動産投資ローンとは、不動産投資目的の為に金融機関から受けることができる目的別ローンの事です。
不動産投資ローンの大きな特徴として、利用者の属性（返済能力）だけではなく「投資する物件の価値や収益力」も審査対象として大きな要素になります。
これは不動産投資ローンの返済は投資物件から得られる家賃収入から充てることを前提とされている為です。銀行への毎月の返済額より、家賃収入の方が上回れば、借金をしているにも関わらず利益を得る事が可能です。
したがって、一般的なローンのような所謂「借金」というイメージとは、かなり印象が異なる人も多いのではないでしょうか。
なお、不動産に関するローンとして「住宅ローン」というのもありますが、こちらは自分が住む家を購入する際に利用するローンであり、主に利用者の属性（返済能力）を基準に審査されます。
金利は金融機関によっても様々ですが、1%～4.5%ほどが一般的です。
不動産投資ローンのメリット
家賃収入でローンの返済が可能
不動産投資は入居者から家賃収入が得られます。その家賃収入をローンの返済に充てられるというのが不動産投資ローンの大きなメリットの一つです。
極端な話ですが、銀行への毎月の返済額より、家賃収入が上回れば借金をしているにも関わらず利益を得る事が可能です。
しかし空室や家賃滞納、災害など、様々な理由で家賃収入が減ってしまうリスクも当然あり、毎月家賃収入を得る前提で返済額を設定してしまうと、家賃収入が減ってしまったときに自己資金を削って返済しなければならなくなります。
家賃収入が減るリスクを必ず考えて返済プランを考えるようにしましょう。
自己資金が少なくても不動産投資が可能
不動産を購入するためには少なくとも数百万～数億円と高額な資金が必要ですが、不動産投資ローンを利用すれば自己資金が少なくても投資を始めることが可能です。
この購入資金を自分の収入で貯めて投資を始めようとすると、始めるまでに時間がかかってしまいます。購入したい物件があっても資金がないため手が出せず、逃してしまうといった事も考えられます。
自己資金が少なくても始めることができるという点は、株や投資信託といった投資にはない不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。
スピーディーな不動産投資が可能
上記と少し重複しますが、不動産は高額な為自己資金を貯めて不動産投資を始めようとすると始めるまでに時間がかかってしまいます。
前述したとおり、銀行への毎月の返済額より、家賃収入が上回れば借金をしているにも関わらず利益を得る事が可能なため、融資を受けるということ自体は不動産投資においてデメリットではありません。
いかに良い投資物件を見つけ、家賃収入を増やすかが不動産投資成功の秘訣です。
不動産投資ローンのデメリット
物件に抵当権が設定される
不動産投資ローンは利用者が返済不能になった場合、借入の時の担保となっている土地や建物を売却して返済に充てるという仕組みになっています。その仕組みを使うための権利のことを抵当権と呼びます。
物件に抵当権が設定されることで、ローンの完済までは差し押さえや競売にかけられるリスクを負うことになります。
審査が厳しい
不動産投資ローンの審査も厳しく、同じ不動産ローンの住宅ローンと比較して厳しく借主の与信をチェックされます。
不動産投資ローンの返済は投資物件の家賃収入によって行われるのが一般的ですが、想定よりも収益性が低くなり、家賃収入より月々の銀行への返済額が上回ってしまった場合、当然借主の自己資金によって返済を行うことになるためです。
審査期間は早くても1週間、長ければ数カ月かかる場合もあります。
まとめ
不動産投資ローンは投資物件から得られる家賃収入を返済に充てることを前提とされている為、借主の属性（返済能力）だけでなく、投資物件の収益性も審査されます。
したがって、不動産投資ローンは借金というより、「このような収益を見込めますので、融資してください」といったよりビジネス寄りなローンと言えます。
参考になれば幸いです。
