今回は相続税対策として超おすすめの投資をご紹介致します。
それが軍用土地です。
沖縄県在住以外の方々にはあまり馴染みがないと思いますが、投資対象として確立されており、相続資産の圧縮に非常に効果的となっております。
そもそも沖縄軍用地とは? 所有権やマーケット規模は？
軍用地とは、自衛隊基地や米軍基地等が存在する場所の土地を指します。沖縄では県土面積の10.5%が米軍基地/自衛隊基地としての軍用地として使用されています。またこの数字を沖縄本土だけで限定すると18.9%まで上昇します。つまり沖縄本土の約20%が軍用地であり、かなりの占有率となっています。(参照：http://www.pref.okinawa.jp/)
この軍用地として使用される土地の所有権ですが、全てが国有という訳ではなく、民間人が所有権を有する土地もあります。
定量的には、約3割が民有地で、約4万2000人の「軍用地主」に防衛省の予算から毎年借地料が支払われている状況です。
また、借地料の総額は本土復帰を果たした1972年度の123億円から右肩上がりを続け、現在は約1,000億円まで膨らんでいます。(参照：http://www.pref.okinawa.jp)
つまり、投資家から見た市場規模(=売上)としては約850億円のマーケットが存在している状況であり、小さくはないマーケットとなります。
沖縄の軍用地投資のリスクとメリットは？
では軍用地投資に際してのメリット、デメリットなどのリスク分析を行ってみたいと思います。まず投資としての軍用地には、メリットが多岐にわたります。
沖縄の軍用地投資のメリット1. 資金回収リスクが存在しない
通常の不動産投資において借地契約の賃借人は民間人です。民間人の場合、この支払いが滞るリスクは存在します。
一方、軍用地の場合、国と土地所有者との間に賃貸借関係が生じており、国が賃借人です。国からの支払いが止る場合は、国が破綻したとき(通貨変更)のみです。（※通貨変更が起こった場合は、やむなしですが、それでも違う通貨で支払いが行われる可能性は有ります）
つまり最上の賃借人は“国”といっても過言ではありません。
沖縄の軍用地投資のメリット2. 年間借地料の増額
年間借地料は現状、毎年値上がりしています。借地料は、㎡数（面積）×１㎡の単価で計算さますが、年に1度、毎年8月に年間借地料として国から支払われます。
国は地主との揉める事を避けようとする傾向にあるので、借地料は年々調整され増額されています。この交渉は毎年12月に軍用地等地主連合会と国との間で値上がり率の話し合いできまり、ここで決定した値上がり分は翌年の1月に支払われる事となります。
参考までですが、上述した“ 軍用地等地主連合会”ですが、軍用地の所有者は通常加入し、地主会会長に賃料の請求及び受領に関すること等の代理権を与える委任契約を行い、交渉等を一任することになります。
銀行の担保評価が高い
確実な収入として、沖縄県内の銀行は軍用地を担保に借入をする軍用地主ローンといった、商品も存在します。担保価値があり、安定的な投資先と金融機関は認識しています。
沖縄の軍用地投資のメリット4. 維持費が安い
維持費としては、固定資産税の支払いのみで、修繕費等は一切かかりません。
沖縄の軍用地投資のメリット5. 流動性が高い
不動産の中でも、軍用地は沖縄県内での認知度が非常に高く、市場に出た場合、すぐに買主が見つかる（適正価格ならという前提）という特徴があります。つまり換金性が高い金融資産、という性質も持っています。
沖縄の軍用地投資のメリット6. 投資家の手間が殆どない
軍用地投資ですが、上記の通り所有者(投資家)が行うことは殆ど何もなく、手間がほぼかからない非常に変わった投資と言えます。
ここまでの分析で、軍用地投資が非常に魅力的な手法であると思われる方々も多いと思いますが、もちろん不動産投資という”投資市場”でありデメリットも存在します。
沖縄の軍用地投資のリスク〜デメリットは？
沖縄の軍用地投資のデメリット1. 土地の返還リスク
軍用地投資で最大のリスクは、土地が返還されて国から借地料を得られなくなることです。返還された後は“通常の土地“として利用可能であり、通常は”土地価格が上昇”しますが、軍用地投資としての参入した投資家から見ると、“軍用地でなくなる“ことが最大のリスクとなります。※この軍用地リスクは、軍用地価格に転嫁されています。次の章で簡単に触れたいと思います。
沖縄の軍用地投資のデメリット2. ”現金での購入“
軍用地は沖縄県内金融機関の担保評価は高いのですが、このような金融機関(地銀等)は、地元に縁のある方々、法人を“融資対象”としています。沖縄に縁が無い場合、融資調達は非常に困難で、現金購入がベースとなります。
沖縄の軍用地投資のデメリット3. 購入の難易度が高い
上述した通り、投資メリットが多岐にわたり、“リスクが限定的”である商品故、投資家にとって“非常に魅力的な投資対象“が沖縄の軍用地です。
適正価格においては
購入希望者 > 供給
となっている軍用地マーケットであり、購入のためには、「 商品が出てくるのを待ち、商品が出てきたら即決」が必要になります。
売り出し物件数が限定的で、購入まで時間を要するといえます。軍用地マーケットはニッチではありますが、知る人ぞ知る投資手法であり、競合は沖縄在住の富裕層、プロ投資家が中心となります。
軍用地投資が相続税対策となる理由
当サイトでは、相続税対策の基本を複数化説明しておりますが、基本戦略は
時価 > 相続税評価額
の資産を購入する事になります。この“時価“と”相続税評価額“の乖離が大きい資産こそ相続税対策として最適な投資商品となり、これを満たしているのが”軍用地”です。一般的なイメージですが、時価(購入価格)の3分の1から4分の1が相続税評価額となります。※相続税対策のタワーマンション投資と同様の論理です。
但し、タワーマンションと異なり空室リスク/修繕リスク/天災リスク/事故リスク等は存在しないのです。
銀行から見た軍用地の担保評価 (※真偽不明)
こちらのサイト（http://www.kamiya-pro.jp）で、担保評価が綺麗にまとまっていたので紹介させて頂きます。
沖縄県内の金融機関は軍用地を基地別に担保評価のランク付をしており、特A地域～C地域まであり、それぞれの場所によりランクが異なります。
返還の確率が低い航空自衛隊那覇基地等や嘉手納飛行場は、特A地域に指定されており、担保評価も高く設定される、という形です。
軍用地ランクの一例
特A地域
年間借地料の４０倍の担保評価（※融資額）
- 嘉手納飛行場
- 航空自衛隊那覇基地
- 那覇空港等
※実際の取引では、人気地域は売り物件が少ないため、那覇空港施設内などは銀行の担保評価より高い倍率で取引されています。
B地域
年間借地料の２５倍～３０倍の担保評価（※融資額）
- 嘉手納弾薬庫
- キャンプハンセン
- ホワイトビーチ等
C地域
年間借地料の３０～３５倍の担保評価（※融資額）
- 那覇軍港
- キャンプキンザー
- 普天間基地
- キャンプフォスター等
沖縄軍用地投資で究極の相続税対策！メリット/デメリットを詳しく解説まとめ
- 相続税対策としての軍用地投資は“最適な投資商品”との認識です
- 国が賃借人であり、維持の手間もかからないため、金融商品に近い軍用地投資です。また金融商品とは異なり、“時価“と”相続税評価額“の乖離が大きく、相続対策として優良です。
- 最大のリスクは「軍用地が軍用地でなくなること」ですが、このリスクも軍用地⇒変換⇒通常の更地、となれば、時間はかかりますが資産価値は上昇すると考えます（※軍用地は用途制限になるため通常の更地より減価が入るのが通常）
- 魅力的な投資商品である故、一番難しいのは、“市場価格での軍用地購入”です。節税商品として非常に魅力的であり、競合が多い点が難点です。
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