不動産を「取得時」の税金の種類一覧！贈与税をお得に節税するには？

2022年12月5日

土地・建物を買ったり建てたりすると、予想外に多額の税金が課税されてしまったというお話はよく聞きます。

おそらく不動産を買おうとする方のほとんどは不動産取得税については良くお調べかと思いますが、不動産は高額なものですから、契約等に際してもきちんとした法的な手続きが必要で、意外な税金がかかるのです。

そこでこの記事では不動産を買ったり建てたりする、不動産の取得時の税金についてアウトラインをお話しします。

不動産の取得時に課税される税金の種類

それでは、不動産に関わる税金のあれこれについて、土地や建物を買う場合の例で考えてみましょう。

不動産取得時にかかる税金の種類1. 『印紙税』

土地や建物を買う場合、売主と売買契約書を取り交わして文書で契約を結ばなければなりませんが、その契約書には収入印紙を貼る必要があります。この収入印紙の形で納める税金を「印紙税」と言います。印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、

不動産取得時にかかる税金の種類2. 『登録免許税』

更に、不動産を買ったらこの不動産の所有権は前の所有者である売主から自分に移りましたよと誰が見てもわかるように、所有権移転登記をするのが通常です。この所有権移転登記の際に登録免許税がかかります。

登録免許税に関してはは下記記事もご参考ください。

不動産取得時にかかる税金の種類3. 『固定資産税』

また、購入した土地や建物を所有している限り、毎年固定資産税・都市計画税が課税されることとなります。固定資産税や都市計画税は購入後3年間は軽減措置があるとはいえ、その不動産が例えばマイホームであって特段賃料収入を生まないようなものである場合、それなりに家計を圧迫する金額になります。

土地や建物を買ったときに余計に税金を取られる場合とは

上でお話ししたのが通常不動産取得時に課税される税金の全てですが、土地や建物を買った人の中にはこんなものじゃない、もっともっと高い税金を取られた、または取られることもあるんだとアドバイスする人もいます。

買った不動産を将来売ったときに、売値が買った時の値段よりも大きく上昇していて利益（売値－買値）が出た場合であれば多額の不動産所得税が課せられることはありますが、不動産を買った時には「まだ売っていないのですから」利益が出るわけがありません。

しかし、実際に前段でお話しした以上に不動産を取得した時に税金がとられるケースはあります。なぜかというと、土地や建物は高額な取引ですから多額のお金が動きます。

そこで、税務署でも取引当事者のお金の出どころ、お金の調達方法、所得隠しがないか（所得が低ければ多額のローンは通らないでしょうから）等、過去の所得税等の申告を含め不正申告の調査をします。

そこで例えば過去に所得を過少申告する等の脱税をしていて、その脱税分を隠していたことが税務署に分かったり、不足資金分を親から贈与してもらった（贈与税がかかるので申告しなければなりません）場合の申告漏れがあった等の不正が分かったりするのです。

こういう税金は、不動産を取得したことに対して課せられる税金ではありません。不動産購入をきっかけに税務署が調査した結果過去の不正が見つかり、過去に払っておくべきであった所得税や贈与税等のいわば「不動産取得とは直接の関係がない税金」が同時に取られる羽目になっただけです。

過去の税務申告が正しく適切で、所得税等を支払った上で残っていた手残りの貯金等のお金を基にして銀行ローン等も併用して不動産を買ったのであればこういう「過去に収めておくべきであったはずの税金」が不動産取得をきっかけに税務署に取られることはありませんのでご安心ください。

不動産取得時の税務署の通知

不動産を買って所有権移転登記をすると、不動産登記を行う役所である法務局が「登記済通知書」という、その不動産の所有権が誰から誰へ、いつ、何を原因として（例えば売買、贈与等）移転したかという書類を作成します。

そして、この登記済通知書は市役所の固定資産税・都市計画税を担当する係に送付されます。これは登記簿上の所有者に確実に固定資産税や都市計画税を課税するための措置ですから、個人情報保護に反することにはなりません。

市役所と税務署は適切な課税のために綿密に情報交換をしていますから、不動産の登記移転があったことを税務署が知ることができるようになっています。つまり、税務署は誰が、いつ、どの不動産を、取得したり処分したりしたかが分かる立場にいます。

しかし、この登記済通知書には土地建物の価格や購入資金をどのように準備したかは当然ながら書かれていませんので、税務署はその不動産を買った人に「ご購入された資産の買入価格等についてのおたずね」という書類を送付します。購入者はこれに金額等を記載して返送しなければならないことになっています。

返送を受けた税務署はこの内容、特に購入価格と資金調達方法をチェックします。年齢や勤務先、年収などから見て購入価額が無理がないか、銀行ローンについても返済していける程度の範囲なのかをチェックするわけです。問題なしと税務署が判断すればそれでおしまいです。

しかし、勤務先や年収から見て貯金が多すぎたり、その人の収入ではどうしても返済していけないくらいの銀行ローンが組まれている場合は、買主を税務署に呼んで詳細な調査をすることになります。この時に過去の所得の過少申告や贈与税の申告漏れ等が判明し追徴されるケースがあるというわけです。

過去に脱税（とは言わないまでも過少申告等）をしていたケースは

この場合、不動産購入に先立って修正申告をして税金を払うようにしておいた方が良いでしょう。通常は過去3年分の修正で済みますが、悪質なものと判断されれば7年分を求められてしまいますが…。

なぜこのような面倒くさい、一見節税とは反するようなことをお勧めするかと言いますと、最悪税務署の調査で脱税と判定され、悪質と判断された場合、延滞税の他に脱税分と認定された額の35％が重加算税として、悪質でないと判断された場合でも15％の過少申告加算税がついてしまうため、結局本来より多くの税金を払う羽目になってしまいます。

自分から修正申告しておけば延滞税は払うことになったとしても、少なくともこれらの加算税からは逃れられますし、これも一種の「節税」であるからです。

贈与税の対策方法は？

不動産取得、特にマイホームの購入の場合は例えば頭金だけとか、手付金部分はとか割合に差はあれど、ご両親から資金援助を受ける方もおられるでしょう。この資金援助を単純に「お金をもらう」という形で受け取ると法律上は「贈与」になり、贈与税が課税されます（ただし父母・祖父母からの住宅資金の贈与については一定額まで非課税とする特例あり）。

では、この資金援助分を「借りた」ということにすればどうでしょうか。この場合贈与に当たりませんから、贈与税はかかりません。文字通りです。

ただし血族間のお金のやり取りはあいまいなことが多いですから、税務署の方から見るといくら買主が「親から借りたお金である」と言っても「実質はもらったのだろう」と疑うのがほとんどの場合です。

この場合のケースは税理士の方等にご相談の上、対策をお立てください。不動産鑑定士の立場からは越権行為となり少々厳しいものがありますので、「いくら借りたと主張しても税務署を納得させなければ贈与税を取られる可能性がありますよ」と指摘するにとどめます。