不動産を介した相続税節税の基本

2022年12月5日

不動産において「適正な価値がいくらかわかりにくい」ところが相続税の申告で最も難しい点です。現金や預金であれば金額が直にわかりますし、株式等の有価証券も相続発生時に公表されている価格に持っている数をかければ終わりです。

一方不動産は時価や法律などが絡んでくるため適正な価値がわかりにくくなっています。そのために様々な節税方法が紹介されていますが、ここでは不動産のからむ相続税の適切な節税方法と基本をお話しします。

土地評価は正しく行う

財産評価基本通達を紹介してきましたが、財産評価基本通達による評価は基本的には減算方式です。

奥行補正も不整形補正も、借地権や貸家建付地としての補正も、全て路線価から控除するか割合で減額する方向の計算式が定められており、路線価に対して価格がプラスに働くのは角地等の加算くらいしかありません。
また、財産評価基本通達で価格の基準とされる相続税路線価はお話しした通り公示価格の80％の水準で設定されていますから、ほとんどの土地については財産評価基本通達に従ってちゃんと計算すれば相続対策としては十分です。

そのため、大部分のケースでは相続税に強い税理士に依頼して適切に手続きを進めてもらうことで対応できることが多いでしょう。

ただし、財産評価基本通達に従っているだけでは適切な時価よりも高く算出されてしまう以下のようなケースもあります。

そもそも財産評価基本通達に規定がない土地のケース

まず挙げられるのが土壌汚染のある土地の場合です。

例えば工場の敷地として貸していた土地で、相続発生時点ではすでに工場は撤退して更地のまま放っておいたというケースです。

土壌汚染地の評価は財産評価基本通達には定めがありません。

この場合、理論的には「その土地の更地としての評価額－土壌汚染対策費用」がその土地の評価額になります。
土壌汚染対策としては、土壌の入れ替え、汚染物質の封じ込め等様々な方法がありますが、その方法や汚染の程度によっては費用が高額になるケースもありますから、理屈の上では大幅な相続税減額につながります。

しかし、この場合の適正な土地の価格を求めるためには、土壌汚染対策費用の調査が必要になります。更に、この場合は不動産鑑定士による鑑定評価書を添付して相続税の申告を行うことがほぼ必須です。

相続税申告にあたって実際に土壌汚染対策を行う必要はありませんが、土壌汚染が存在することを調査機関による調査で立証し、対策費用の見積を取り、更に不動産鑑定士から鑑定評価書を取得するという手続きが必要になりますから、価格算出のための費用でもかなり高額になります。

相当大規模な土地を保有している場合は検討する余地があるでしょう。

また、同様に埋蔵文化財が埋まっている土地（埋蔵文化財包蔵地）の評価に関する規定も財産評価通達にはないと思うかもしれません。

確かにこの場合理論的には「更地としての価格－埋蔵文化財発掘調査費用」がその土地の時価になりますから、減額の余地があるとも考えられます。

しかし、このケースでも、埋蔵文化財があるかどうかは実際に発掘調査をしてみなければわからないことから、やや現実的ではありません。

これまでにすでに発見されている埋蔵文化財包蔵地であるか、またはその土地が埋蔵文化財包蔵地周辺にあるかどうかは、役所の生涯学習課や文化財課等担当部局に行けば調べてくれますが、確実に埋蔵文化財が埋まっているとは多くの場合言ってくれません。

実際、相続税申告時に埋蔵文化財包蔵地のすぐ隣接であるからといって調査費用を減額して申告しても税務署から否認を受けるケースが多いようです。

財産評価基本通達に従って適切に計算しても実際の時価よりも高く求められるケース

多くの場合、地積規模の大きな宅地が該当します。平成30年1月1日以降、法改正によってそれまでの広大地評価よりも減額幅は少なく抑えられました。

その一方で、実際の取引現場では特に戸建住宅地においては面積の大きい土地はかなり低い㎡単価で取引がされています。

特に面積の大きい土地は相続税申告時の総額も大きくなりますから、多少の費用をかけて不動産鑑定士の鑑定評価書を取得して税務申告をしてもペイする場合が多いでしょう。

地積規模の大きな宅地のポイントについては特に重要な点なので詳しく別記事でお話しします。

相続対策でアパートを建てること・賃貸用不動産を買うことは有効か？

貸家建付地の評価でお話ししたとおり、所有している土地上の建物を賃貸している場合、それだけで土地の相続税評価は借地権割合によって9％～27％と大幅に下がります。
そのため、アパート建築業者等が地主さんに相続対策でアパートを建築させるケースが多くみられています。
良く「更地は残すな、賃貸物件を建てて相続税節税をしよう」と十把一絡げに言っている人がいますが、筆者個人的には「ケースバイケースである」と考えています。

特にサブリース契約を業者が締結してアパート建築を進めることが多いのですが、このスキームによる相続税節税を勧める業者のトークは、大まかに以下のとおりです。

銀行から建築費について融資を受けてアパートを建てる
建築費用に借りた融資は家賃から返していけば良い
相続時にアパートの土地については貸家建付地になっているから減額になる
建物の評価額もその建物を建てた実費より低くなる
融資分は負債としてトータルの相続財産額から控除できるから相続税の節税になる
アパート経営に不安があればサブリース契約で家賃保証をします

上で列挙した①～⑤までは確かにその通りなのですが、⑥については最近新聞やテレビをにぎわしたサブリース問題から見て、かなり疑問です。

銀行から建物建築費分融資を受けた場合、ローン返済は待ったなしで長期間続きます。
また、実はアパート建築から家賃保証まで請け負う建築業者の一部は、地主からアパートの建築代金をもらった時点で利益が確定していることが多いのです。
わかりにくいと思いますので平たく言うと、「建築費用を相場より高くしている」ということです。
場合によっては木造2階建のアパートでも、鉄筋コンクリート並みの建築費を取っているケースも見られました。

相続に悩む地主から見ると、高い建築費用を払っても相続税の節税につながるし銀行融資はサブリース契約でもらえる保証家賃から払っていけば良いし…と思うかもしれません。

確かに、サブリース契約でもらえる賃料がその後30年なりずっと同じ金額で固定されているのなら良いのですが、ほとんどの場合サブリース契約の賃貸借契約書には「借主は家賃の改定ができる」という条項が入っています。
そして、日本の借地借家法は基本的に借主保護が強いので、貸主の立場はかなり弱いものになっています。物理的にも、建物は新築時から年月が経過する毎に価値が下がっていきますから、新築時と同じ家賃で入居者が入るとは限りません。
入居者が少なくなったりすれば、業者は確実に賃料減額を申し入れてきます。そうすると、ローンの支払いにすら支障が出るということにもなりかねません。

これを避けるためには、「サブリース業者だけではなく実際の入居者が安定的に入居してくれる立地条件の土地」でのみこのスキームを使うということが大切だと考えます。

例えば、駅から徒歩10分圏内である、大きな工場が近くにあってそこの従業員向けのアパート需要が見込める、大学がすぐそばで学生の需要が見込める等の土地です。

エンドユーザーからの家賃収入が長期間安定的であればサブリース業者も賃料減額は中々言い出しにくいでしょう。
このような場合は「アパート建築・サブリーススキーム」で相続税節税を行うことも非常に有効だと考えます。

尚、空き家をお持ちの場合は賃貸するだけで貸家建付地としての評価減を受けられますから、利用していない空き家がある場合は賃貸を検討することが良いでしょう。

また、多額の現金を持っている場合、それで賃貸用不動産を買うことで貸家建付地減価を受けて相続税の節税になるとすすめる人もいますが、これも同じようにケースバイケースです。
立地条件の良い物件、建物が古くて相続完了後建物を取り壊しても有効利用ができる場合であれば全く構いませんが、不動産は基本的に現金よりも価値変動が激しい財産です。

先に書いたような立地条件の良い物件を買えば賃貸経営も安定的でしょうから資産を増やしつつ相続税節税もでき、更に将来の売却益も狙うことができますが、だからと言って何でも買った方が良いというわけではありません。

相続税対策で不動産を買う場合も、十分に吟味してから買うべきで、十把一絡げに「これは絶対にこうした方がいい」とは言えないと考えます。