一棟目を無事取得した後のことを考えましょう。
不動産投資においては、融資を上手に使いながら投資規模を拡大していくことが大切ですから、二棟目、三棟目を上手に取得していくことを次は考えられるかと思います。
その際にも融資を受けることが必要になりますが、そこで注意すべき点についてお話しします。
二棟目以降においても融資への考え方は原則同じ
二棟目以降の取得の場合も融資への考え方は原則として同じです。
借入期間はできるだけ長期に、金利はできるだけ低く（ただし借入期間によりウエイトを置いて考える方が良い）、借入割合はできるだけ多くして自己資金をできる限り使わないことです。
不動産投資を通じて資産を形成し守っていくためには、二棟目、三棟目を取得していけるだけの資金調達を有利に行うことが大切ですから、原則は全く同じと考えてくださって構いません。
キャッシュフローがプラスになるかどうかは慎重に考える必要がある
一棟目でも重視すべきポイントなのですが、二棟目以降の取得の場合、キャッシュフローがプラスになるかどうかはより注意して考えなければいけません。
もしもキャッシュフローがマイナスの物件を抱えていると、二棟目以降を取得するための融資を受けられなくなるというリスクがあるからです。
具体的に、一棟目の物件取得の際の融資審査の場合、金融機関は物件のキャッシュフローの状況も当然見ますが、同時に本業の収入も見ます。
仮に物件のキャッシュフローだけでは返済ができないだろうと分かっていても、本業の収入から返済にあててもらえば良いと考えて融資してしまう場合があります。
つまり、物件から得られる家賃収入以外にも本業の利益や給与があるからそこから返済にあててもらおうというケースです。
当然このような場合、借入期間は短めに設定されます。また、このような融資を行う多くの場合で、金融機関はもうこれ以上その人に融資する気はありません。
このような状態で融資を受けて、二棟目以降を購入するため金融機関に融資を申し込みに行った場合、どのようなことが起こるのでしょうか。
金融機関からはすでに保有している物件のキャッシュフローがマイナスであるという判断を下されます。既存物件のキャッシュフローがマイナスであれば、その既存物件を購入するために受けた融資の返済ができず物件を競売にかけられるというリスクが高いと判定されます。
その結果、キャッシュフローがマイナスの物件を保有している人が新たな物件取得のための融資の申込に行っても、それ以上融資することはできないと判断されてしまうのです。
これは、一棟目購入の際に融資を受けた金融機関とは別のところに行っても同じ結論が出ます。
そのため、融資を受ける際には物件単体でキャッシュフローがプラスになる物件、つまり、家賃収入だけで運営費用もローン返済もすべて賄うことができて、更に利益も残るという物件を選ぶか、そうなるように融資条件（具体的には借入期間を長期にする等）を設定する必要があります。
借入期間を長期にすることで一年当たりのローン返済額を少なくする方が有利というのはこの点にあります。
1年当たりのローン返済額は返済額と金利で決まります。金利はわずか程度高くなっても返済額に大きな差はありませんし、設定される金利も自ずと上限があります。
例えば通常は不動産投資のための融資において、カードローンのような年14％等の金利が設定されるようなことはありません。
しかし、借入期間は10年から30年と大きく幅があり、単純にローン金額を返済年数で割っても3倍の差が生じてくるというのは直感的にお分かりいただけることだと思います。
また、金利は交渉次第で将来下げることもできますが、借入期間を後から交渉して伸ばすことは絶対にできません。
以上のようなことからも、キャッシュフローを維持するためには融資を受ける際の借入期間をとにかく長く設定しておくことが一番大事であることがお分かりいただけると思います。
纏め
- 二棟目以降取得の場合も融資の原則は同じ。借入期間は長く金利は低く
- キャッシュフローがマイナスの物件を抱えていると、二棟目以降の融資は受けられなくなる
- 物件購入の際はその物件単体の家賃収入だけで運営費用もローン返済もまかなえるようにすべき
- 融資条件で金利は後から交渉で変えられても、借入期間は絶対に変えられない
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