金融機関に融資を申し込むと、担保評価が足りないから不足分は他の物件を共同担保を入れて欲しいと言われることがあります。
不動産投資の初期段階では物件購入の際、マイホームを共同担保に入れて欲しい等と言われます。
このような申し入れには応じるべきでしょうか。
共同担保とは
共同担保とは、「融資の対象となる物件以外の所有物件を担保に入れること」です。
物件Aを購入したいけれど、その物件だけでは担保が足りないと言われた場合に、すでに持っている物件Bも担保として差し出すことを言います。
共同担保を求められる場合は、金融機関が融資審査にあたって融資対象の不動産の担保価値と借主の信用力を合計しても融資希望額に不足しているような場合です。
多くの場合は不足分の自己資金を入れるか、共同担保を入れるか、どちらかの選択を求められるでしょう。
自宅を担保に入れて欲しいと言われるような場合は、純粋に担保価値と信用力の不足というだけではなく、自宅を守るために債務者に返済をコミットさせるという心理的な狙いがある場合もあります。
原則として共同担保はしないように金融機関と交渉する
不動産投資における原則として理解しておいていただきたいのですが、投資物件購入のための資金調達においては、原則として購入物件だけを担保にして資金を調達することが前提です。
一部の金融機関では物件の資産価値や属性に関わらず共同担保を求めるところもありますが、基本的に共同担保を求められるような物件は担保評価・資産価値が極めて低いか、自身の属性に問題があるかというように考えなければいけません。
共同担保を入れた場合、共同担保とした物件の不動産登記簿にも共同担保に入っていること、債務額が明記されてしまいます。そのため、自分の保有資産から見た信用を低く見せる結果となり、今後の追加融資を受けることが難しくなるということにもなりかねません。
なお、共同担保に入っている物件かどうかは、法務局もしくはオンライン登記情報サービス等で不動産登記簿を取得する際、「共同担保目録も併せて取得する」とチェックを入れると誰でも見ることができます。
金融機関の側から見た優良な顧客とは、確実に返済をして金利を払ってくれる人です。
金融機関は貸し倒れというリスクを背負っているわけですから、様々な方法で貸し倒れのリスクを減らし、借り換えをされたりしないような条件を構築しようとします。
共同担保はその一つの方法です。
共同担保は、融資を受ける側にとっては非常に不利な条件です。共同担保に入れた物件は、単独では売却や借り換えができなくなってしまうというデメリットも負います。
また、一度共同担保に物件を入れてしまうと、金融機関がそれを外すメリットはないので将来ローンの返済が進んでも共同担保はなかなか外してはくれません。共同担保を外すためには別の物件を担保として提供するか、ローンを完済するかしかないと考えても構わない位です。
不動産投資で資産を構築するために肝心なことは、融資を受けながら保有する物件の数を増やしていくことにあります。
ここで共同担保を入れてしまうと、所有物件の権利関係が複雑になり、また自由に売却できないことにもなって、将来の投資計画に大きな影響を及ぼします。
このため、自宅でも他の投資物件でも、できる限り共同担保に入れることは避けるべきでしょう。
購入物件の担保価値も信用力も十分であるにも関わらず共同担保を求められるような場合は、いっそのこと他の金融機関を当たるか、購入物件の収益力が低いことを疑って購入自体を取りやめて他の物件を探す方が良いでしょう。
共同担保を入れても借入をした方が良いケース
例外として、共同担保を入れてでも借入をした方が良いケースもあります。
自己資金が全くないけれど、自宅はあるというような場合がその一つです。
共同担保を入れればフルローンやオーバーローンを受けられるような場合ならば、このようなときは共同担保を入れることを検討すべきです。
その他は原則として応じるべきではありませんが、「すでに持っている物件の資産価値も購入物件の資産価値も上がる」というような場合は検討すべきです。
例えば、自分がすでに持っている物件の隣の物件の購入を検討していて、その物件を買うことによって土地の形が良くなったり道路付けが良くなったりして、物件自体の価値が大幅に上がるような場合です。
このような場合であれば仮に共同担保を入れなければ融資を受けられなくても、検討するメリットはあります。
まとめ
- 共同担保は購入物件以外の物件を担保として提供すること
- 金融機関には共同担保を取るメリットはあるが、借り手にはメリットはない
- 原則として共同担保は入れない、どうしても求められたら購入物件の資産価値や収益力を疑うべき
- 共同担保を入れてでも物件を取得するメリットがある場合もある
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