【不動産投資初心者向け】ローンはどのタイプを選ぶべき？

2022年9月20日

近年はマイナス金利の導入で、金融機関もただお金を持っているだけでは赤字になってしまいかねませんから、収益物件に対する融資に非常に積極的になっています。

もちろん製造業等で機械設備に対する投資額が減少しつつあり、新たな融資先として不動産投資家を確保したいためでもありますが、このことが不動産投資に対する大きな追い風となっています。

【不動産投資初心者向け】どんなタイプのローンがある？

金融機関から受けられる融資には、様々な種類があります。

特に金利・借入期間等の長短まで含めると様々な種類があります。不動産投資の世界では良くみられる分類ですが、ここでは大きなくくりとしてパッケージ型とオーダーメイド型を解説します。

パッケージ型融資（アパートローン）とは？

パッケージ型融資とは、ある程度金利や借入期間、借入限度額が決まっていて、その決まった条件で融資が行われる形態です。アパートローン等とも呼ばれています。

ある意味でフラット35等の住宅ローンに近い形態と言えるでしょう。

この融資の特徴は、金利や期間、物件価格に対する融資割合がある程度決まっているため審査も定型的で比較的迅速なこと、借入限度額は後ほど説明するオーダーメイド型に対して低めに設定されていること、金利もやや高くなる傾向があることが挙げられます。

年齢や収入等のいわゆる属性や、融資金額の上限等があらかじめ提示されているため、この条件を満たす人と物件だけがローンを組める対象となります。

融資金額は物件の担保評価を元に算定され、担保評価の金額を超えて融資することはこのタイプでは原則としてありません。

また、その人に貸す金額の上限が設定されていればどれだけ属性や物件のキャッシュフロー、担保評価が良くてもその上限額までしか融資しないといったように、全てがルールとして規格品となっており、原則その範囲内でしかローンを組むことができないタイプです。

パッケージ型融資を商品として扱っているのは一部の地方銀行やノンバンクが中心で、都市銀行で扱っているところはやや少ない印象です。

オーダーメイド型融資とは

オーダーメイド型融資とは、借入希望者の属性や物件の担保価値等を考慮しながら、金融機関が個別的に融資条件を決めていくタイプのローン形態です。

一つの収益物件を購入する際、当然ながらそのたびに金融機関に融資の相談に出向かれるかと思いますが、この購入の都度、金利や借入期間、融資限度額を決めていくタイプのものです。案件に応じて融資内容が変わりますので、オーダーメイドとなります。

パッケージ型と比較すると、個人の属性にもよりますが金利が低めなこと、比較的長期の借入期間も設定できること、融資限度額も大きくなる傾向があることが挙げられます。

物件の担保評価はもちろん取りますが、担保評価が仮に低くても借り手の信用力や属性次第で担保評価額を超えた融資もしますし、融資期間や金利もかなり柔軟に決定されるタイプの融資です。

当然ながらオーバーローンやフルローンを狙う場合は、オーダーメイド型の融資を選択することになるでしょう。ただし、利用できるかどうかは借り手の属性に左右されます。

不動産投資初心者はどちらのローンを選ぶべき？

ズバリ結論から言いますが、会社員であればパッケージ型融資を、経営者や地主等の富裕層であればオーダーメイド型融資を狙うのが基本となるでしょう。

パッケージ型融資は不動産投資を考えている会社員向けに作られている側面が大きく、審査も簡便です。

オーダーメイド型融資に関しては、パッケージ型に比べて「その人の信用力に対して貸す」という側面が強くなりますので、信用力や資産力の高い富裕層向けのものとなっています。

もちろん会社員でも高給を得ていて信用力も富裕層並みに高い人であればオーダーメイド型融資を考えることも良いでしょう。パッケージ型に比べて圧倒的に有利な条件で融資を受けられる可能性が高いからです。