不動産のキャッシュフローを分析しているとよく見る言葉なのですが、「修繕費」と「資本的支出」という会計上・評価上の言葉があります。
どちらも建物を修繕したり機器を入れ替えたりするための費用なのですが、会計上の処理については修繕費はその年の費用として一括計上、資本的支出はその後数年間減価償却を行うことで会計処理をします。
慣れていないと見分けが難しいので、大まかに説明します。
修繕費は「原状を維持または原状回復するための費用」
修繕費は一言で言うとこの通りです。
例えば、外壁のペンキがはがれてきたので塗りなおすための費用、前の入居者が出て行ったので、壁紙を同じもので新しいものに張り替える等の原状回復費用、それまで使っていたガス給湯器が壊れたので入れ替えるための費用、定期的な床材の軽微な修理費用等が当てはまります。
これらは物件のグレードを上げているわけではなく、それまでの物件の価値を維持するための費用です。言い換えると、経年や使用によって価値が減った分を元に戻すための費用です。
こういった費用は全て修繕費として、その費用を支出した年度に一括で経費として計上します。
資本的支出は「資産価値を上昇させる、又は耐用年数を延ばすための費用」
資本的支出については、基本的には建物や居室のグレードを上げるための費用と思っていただければよいでしょう。
例えば、外壁がそれまでモルタル塗装であったのをタイル貼りに変更して見栄えを良くする工事を行えば、これは建物の外観グレードが上がったことになります。
他にも、入居者募集のために有利になるように、または高い賃料を取るために前の入居者が出て行った後に室内リフォームをかけて、グレードの高い壁紙に変える、それまではユニットタイプの旧式キッチンだったのを最新のシステムキッチンに変える等の費用も、グレードアップに該当しますから資本的支出です。
言い換えるならば、壊れたところを直すだけではなく、それまで以上に付加価値をつけるための工事費用が資本的支出です。
修繕費と資本的支出の見分け方
これまで例示をしてきましたが、それでもやはり修繕費と資本的支出の見分け方は個別性もあること、微妙なラインの工事でいずれにも区分できそうなものもあることから一概にいうのは難しいところです。
個別の工事がどちらに該当するかは税理士に相談していただくのが確実ですので、ここでは大まかな見分け方の流れを紹介するにとどめます。
以下の番号順に検討してみてください。
1.金額が20万円未満か
○→ 修繕費
×→ 2へ
2.3年以内のスパンで定期的に行われていることか
○→ 修繕費
×→ 3へ
3.資本的支出か修繕費かの区分が明確か（明らかにグレードが上がるか等）
○→ その区分に従って判断
×→ 4へ
4.金額が60万円未満か
○→ 修繕費
×→ 5へ
5.建物全体の取得価格の10％以下か
○→ 修繕費
×→ 個別的に判定する
上のとおり、特に資本的支出かどうかは個別的に判定するしかないというのが最終的な結論になってしまいますが、修繕費については判定していただけるかと思います。
これに従っても修繕費か資本的支出か判定が難しい費用については、税理士にご相談ください。
纏め
- 会計上、修繕費は一括費用計上、資本的支出は減価償却対象となる
- 修繕費は建物の価値の減少分を元に戻すための費用
- 資本的支出は建物の価値を以前よりも高めるための費用
- 特に資本的支出に当たるか否かの判断は難しいので、個別的には税理士に相談するのがベスト
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