今回は、使い方が難しいスルガ銀行アパートローンの特徴を解説します。
スルガ銀行は金利が高く使い方が非常に難しいですが、本記事ではスルガ銀行アパートローンの特徴を正確に理解してもらえたらと思っております。
スルガ銀行の大きなメリットとしては
- 融資が伸びる(融資金額が大きい)
- 融資期間が長い
等が挙げられます。本記事で詳しく紹介していきます。
スルガ銀行のアパートローンとは？
スルガ銀行とは、静岡県沼津市に本店を置く地方銀行です。
静岡県、神奈川県を拠点として、北海道、東北、北陸、愛知、大阪、広島、福岡など、全国に融資する銀行です。
スルガ銀行がサラリーマン向けに用意しているアパートローンの特徴について、次の３つの角度からアプローチしてみたいと思います。
- 融資対象者
- 融資対象不動産
- 融資条件
簡単に言えば、
「どんな人が、どんな物件に、どんな条件で、スルガ銀行から融資を受けることができるのか。」
これら３つの特徴は、サラリーマン不動産投資家であれば、是非とも知り得ておきたいところです。
スルガ銀行アパートローンの融資対象者
スルガ銀行のアパートローンは、比較的属性の良いサラリーマン向けといえます。
具体的には、年収が700万円以上で、勤続経験が3年以上であることが望ましいです。
他に、住宅ローンなどがなければ、なお良いでしょう。
年収の20倍まで融資してくれることが一般的ですが、年収が1000万円以上で、公務員や大企業など安定した勤務先に勤めるサラリーマンの場合、年収の30倍程度の融資を受けている人も数多くいます。
なお、スルガ銀行のアパートローンは個人を対象としており、一般的に、法人への融資を行っていません。
スルガ銀行アパートローンの融資対象不動産
以前は、築古木造物件や、軽量鉄骨物件にも融資していましたが、現在は、鉄筋コンクリート造（RC造）物件、重量鉄骨造（S造）物件を融資対象としています。
一般的に、スルガ銀行以外の金融機関では、対象となる不動産の耐用年数（RC造=47年、S造=34年）から築年数（経過年数）を引いた「残存耐用年数」が融資期間の上限となります。
例えば、築30年のRC造物件であれば、47-30=17年が融資期間の上限となりますが、スルガ銀行アパートローンでは、こうした物件にも20年から30年の融資が可能です。
また、物件の審査は、積算評価、収益還元評価の両面から行われます。他行では、リスクを考慮し、算定された評価額の８割程度の融資額となりますが、スルガ銀行は評価額の満額を融資してくれることが多いです。
一般に、評価の基準も他行よりは甘く、融資額が伸びることが多いです。
スルガ銀行は、地銀でありながら、日本全国に支店があります。
これに伴い、融資審査の対象となる物件も、日本国内の非常に広い範囲にわたります。
ただし、地政学的リスク、とくに、静岡県内の海浜地区の津波ハザードエリアを融資対象から外すなど、ご当地ならではの審査基準もあるようです。
スルガ銀行アパートローンの融資条件
金利
スルガ銀行がサラリーマン個人向けに行うアパートローンの金利は、4.5％と高めです。
この金利には、団体信用生命保険も含みます。東京や名古屋など、大都市の都心部においては、金利3.5％融資を行うようですが、あまり一般的ではありません。
巷では、金利引き下げ交渉が話題になりますが、一般的には、①2２年以上の安定経営実績、②収益の口座内部留保、③無担保ローンの新規契約などを条件に、3％台前半への金利引き下げが行われています。
融資期間
先にも述べたとおり、法定耐用年数を越えた融資が可能です。RC造、S造であれば、法定耐用年数を越えた融資が可能です。
審査速度
他行では、物件の仮審査に１か月前後要するのが通常ですが、スルガ銀行は書類が揃っていれば、数日から１週間程度で仮審査承認がおります。
融資額
表向きは、物件価格の9割を上限として融資を行っています。
ただし、他行より融資額が伸びるため、ある手法により、物件価格の満額融資（フルローン）、さらには、購入諸費用含む物件価格の満額融資（オーバーローン）も受けることができます。
スルガ銀行アパートローンまとめ
スルガ銀行のアパートローンを纏めると以下の４つが特徴的です。
- 金利は高く、評価も高めにでるので、スルガ銀行以外融資しない物件も購入できる。
- 融資期間が長く取れる
- 融資審査は異常に短い
- 属性が良ければ、かなりの金額を貸してくれる最強の銀行
このような特徴があるので、サラリーマン投資家がフルローン/オーバーローンで「利回りが良く、優良物件に対して、スルガ銀行を当てる」ことで、最強の不動産投資が実現することも可能となります。
上記特徴を理解した上でスルガ銀行のアパートローンを上手く活用した場合は、最強の融資となるので、選択肢の１つとして意識頂ければと存じます。
（念の為改めて申し上げますが、初めての不動産投資におけるスルガ銀行活用については、お勧めしません）
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