前回の記事では、贈与税の原則についてお話ししました。
生活援助等の比較的少額なものでは原則通りの計算で問題ないのですが、例示した通り住宅購入時に1,000万円の資金援助を親から受けたのに、177万円も税金で持っていかれたのでは痛手ですよね。
そこで、一定をクリアすることを条件に、親や祖父母といった直系尊属からの住宅資金贈与は贈与税を非課税とする措置が設けられています。
今回はその非課税となる措置について、詳しく解説していきます。
住宅資金贈与の非課税枠は、物件により異なる
住宅資金贈与には非課税枠が設けられていますが、消費税の改正に伴い、物件によって非課税枠が異なっています。
消費税の改正によって、個人が売主の中古住宅は消費税率8％、新築住宅の購入、住宅建築や増改築、不動産会社が売主の中古住宅は消費税率10％と、消費税率が物件や取引の態様によって異なるようになりましたが、おおむねこれに沿っています。
それぞれの非課税枠は以下のとおりです。
①消費税が8％の物件（土地購入もこちらになる）
②消費税が10％の物件
※一定基準を満たす住宅とは、「断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上」、「耐震等級2以上または免震建築物」、「高齢者等配慮対策等級3以上」のいずれかを満たす住宅。
なお、東日本大震災により滅失した住宅再建等の非課税枠は一般住宅で1,000万円、一定基準を満たす住宅で1,500万円になります。
贈与税の原則でご紹介した、贈与金額から一律で差し引く110万円の基礎控除の制度と併用は可能です。
例えば消費税率10％が適用される一般住宅を2019年6月1日に購入した場合、非課税枠2,500万円＋贈与税の基礎控除110万円＝2,610万円までの贈与を祖父母や父母から受けた場合は、贈与税は非課税となるといった制度です。
住宅取得等資金贈与の非課税を受けるための条件
この制度による贈与税の非課税を受けるための条件は以下のとおりです。
(1)贈与を受けた年の翌年の3月15日までに購入、新築、増改築等を行った物件の残金決済・引き渡しを行って、住宅を所有すること。
(2)贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、当住宅に居住すること。または、その後遅滞なく入居することが確実と見込まれること（翌年の年末までに入居しない場合、この制度の適用はなく修正申告が必要となります）。
(3)贈与を受けた年の子（贈与を受ける人）の合計所得金額が2000万円以下であること。
(4)贈与を受ける人の年齢が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること。
(5)住宅の床面積（登記簿面積）が50㎡以上240㎡以下。
(6)中古住宅の場合は以下3つのいずれかを満たすもの。
①マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内。
②一定の耐震基準をみたすことが建築士等によって証明された住宅。
③購入後に耐震改修工事を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに建築士等によって一定の耐震基準に適合すると証明された住宅。
この制度がなぜ一般住宅と一定基準を満たす住宅で差を設けているかというと、良質な住宅ストックを増やしたいという国の政策的な目的もありますが、旧来の父母・祖父母からの住宅資金援助に関する500万円までの特例から見ると、新築住宅に限っては非課税枠が大きくなったわけですから優遇措置の幅が増えたと言えます。
相続税精算課税も選択可能
贈与税は暦年課税といって、毎年の贈与税額に対して課税される税金です。
その一方、相続税は相続開始時の一回限りで課税される税金です。
税金に関しては待ったなしで現金で納めないといけませんから、現金で保有していない場合は納税を先送りしたい場合もありますよね。
そういった場合、住宅取得時のケースに限っては、祖父母または父母が亡くなられたときの相続税での清算を選ぶこともできます。
具体的には、60歳以上の父母または祖父母からの贈与について相続までの贈与額を相続財産に加算して、納めた贈与税を相続税で精算する制度です。
相続時精算課税を選ぶと暦年課税の基礎控除は使えなくなりますが、累計贈与額（暦年ではないことに注意）が2,500万円まで贈与税がかからない特別控除額が利用できます。
更に「住宅取得等資金の非課税」も合わせて利用できます。
例えば消費税8％の一定基準を満たす住宅の購入を2020年3月31日までに行う場合、「2,500万円＋最大1,200万円の非課税枠」となり、贈与額3,700万円まで税金がかからないということになります。
ただし、この相続時精算を選んだ場合は、2,500万円分の特別控除については相続税申告時の相続財産に課税され、相続税がかかってくることになります。
さらに一度相続時精算を選んで税金の申告をした場合、その贈与については贈与税の原則であるその年の1月1日から12月31日までの贈与額という暦年課税に戻すことはできなくなります。
親の年齢が60歳未満であった場合に住宅の購入、新築、増改築等のための贈与を受ける場合はやや条件が異なります。
住宅の床面積（登記上の床面積）が50㎡以上であり上限が無くなること、贈与を受ける人の収入制限がなくなること等の違いがあり、おおむね若干条件が緩くなっています。
まとめ
住宅取得時の資金援助の非課税枠は期間限定の法律（時限法と言います）です。
近々でご両親等からの資金援助を受けての住宅購入を考えておられる方は、利用するかしないかで税額が大きく変わってきますから良く理解していただきたいと思います。
