節税商品の選定の際に重要な点は、「資産価値の棄損が少ない商品の購入」、「投資として単独で成り立つ商品の購入」ですが、この両方を満たす節税手法が「築古木造不動産投資」となります。
今回はこの手法のご紹介をさせて頂きます。
築古木造不動産投資が節税になる理由
木造不動産の建物の減価償却期間(=耐用年数)は22年となっており、築22年超の物件を購入した場合、建物部分は4年で償却可能です。
つまり購入後、最初の4年間(=48ヵ月)で償却できるため、この減価償却部分を他資産の益との相殺が可能になるため、節税効果が高いです。
投資としての築古木造不動産投資
不動産投資の中で、築古木造物件の利回りは総体的に高いです。この背景は
- 購入し際しての融資をしてくれる銀行が非常に少ない
- 現金で購入せざる負えない
という制約があるため、買える投資家が限定的で競合が相対的に少なくなる故、お買い得物件に巡り合う機会も多くなります。
節税が必要な富裕層の場合、“現金での購入“”頭金を多く出せる“という選択が可能であり、物件購入者として”非常に強い立場で交渉できる“というのが強みです。
築古木造不動産投資の場合、富裕層にとっては、“融資がつき難い“という市場環境を逆手に取った投資、が可能となるので非常に魅力的な投資手法です。
節税としての築古不動産投資のリスクとは何か？
但し、不動産投資、それも築古物件への投資となりますので、他の節税商品と違いビジネスリスクも内包されており、この点には注意が必要です。
主なリスク要因
- 不動産は個別性が高く、購入時に不動産を見極わめる知識/経験が必要
- 保有期間は、不動産事業として賃貸経営を行う必要性
不動産投資のリスク
不動産は個別性が非常に高いです。同一の商品(立地/建物/間取り等)がない商品です。つまり購入する前に、きちんとした不動産の選択が非常に重要となります。
事業リスク
不動産を保有期間中は、保有する不動産の運営を行う必要があります。現在では、アッセトマナージメント会社に全部外注することもできますが、基本的には運営リスクはオーナーに帰属します。この運営に失敗すると“投資としての旨み”の回収ができなくなる危険がございます。
(※それでも節税メリットは享受できるので、投資として成功する可能性は高いです)
節税としての築古不動産投資に際しての物件選びの注意点
節税目的の築古不動産投資ですので、物件選びに際しては一つの注意点があります。
それは“建物比率が高い物件”もしくは“建物比率を高くできる物件”を選択する必要があるという事です。
不動産投資の税務として、建物は減価償却対象となりますが、土地は減価償却の太陽からは除外されています。つまり節税効果があるのは、“不動産の投資金額”ではなく、“購入した不動産の建物金額”となります。
このため、“建物価格“を大きくとれる不動産を選択する必要があります。
マメ知識とはなりますが、この“建物価格と土地価格の評価”に際しては、「不動産鑑定の鑑定評価を取る」というのも節税目的、もしくは相続対策のときの常套手段となっています。
いずれにせよ、“建物価格“には注意することが、非常に重要となります。
まとめ
- 築古木造不動産は、建物の減価償却が４年と短期間であり節税効果が高い商品となります。
- 築古木造不動産の場合、融資がつき難いという金融市場の影響で、相対的に利回りが高くなっており、現金を有する富裕層にとり魅力的な投資商品となります。
- デメリットしては、不動産投資自体が、不動産の個別性、及び事業性を内包しているため、知識経験が必要となります（もしくは適切なパートナー会社の選定）。
- 節税目的での投資に際しての注意点としては、“建物価格”に注意が必要です。この点は、不動産鑑定の活用も視野に入れての物件選定が重要となります。
今回も少しマニアックな投資手法のご紹介となりましたが以上となります。
