【不動産投資】ロジスティクス物件は建物の構造でも家賃が大きく異なる

2022年10月13日2022年12月20日

REIT関係の記事でもご紹介しましたが、通信販売の普及・拡大に伴って、物流倉庫等のロジスティクス物件に関する投資熱が高まっています。

ロジスティクス物件特有と思われる特徴の一つ、建物による賃料の格差についてお話しします。

物流施設の賃料は建物グレードに大きく左右される

REITの記事でもお話ししましたが、物流施設にとって最も大切なのは立地条件です。それによって賃料水準は大きく左右されます。

しかし、もう一つ大きいのが、「建物の機能性やグレード」によるものです。

比較として、店舗の場合を考えてみましょう。

店舗の場合、特に飲食店や物販店であれば顕著ですが、建物の築年数やグレードといったものはあまり賃料に与える影響は大きくありません。

スケルトンで借りて、内装をテナントの負担で店舗イメージに合うように作り替えてしまえばよいからです。

その意味で、店舗の賃料水準は立地条件やお客さんからみて入りやすい構造か、人通りが多いかといった要因に左右される面が大きくなっています。

しかし、物流施設の場合は、たとえ隣にある施設でも、新しくてグレードも高い建物Ａは坪6千円の賃料を取っているけれど、古くて建物の機能もただ商品を置くだけでしかない建物Ｂの賃料は坪3千円程度にしかならないというような場合が見られます。

機能面等からみた物流施設の分類

物流施設の建物グレードや機能を特徴づけ、賃料に与える影響が大きい要素を挙げると、建物の経過年数や天井高（最新であれば5.5ｍ以上あることが良い）、床荷重、柱と柱の間隔（柱スパン）、テナントの要望に合わせたBTS（Build To Suitの略）施設か、等たくさんありますが、大まかなイメージで見てみましょう。

物流施設を築年が古い前近代的な設備から、最新鋭の機能更新型物流施設にまで分類したイメージは下の表のとおりです。

一口に物流施設と言っても、大まかな分類だけでこのような3つに分かれます。

右側の最新鋭の物流施設の代表的なイメージは、ここ数年の間に東京都の羽田空港そばに建てられた、ヤマト運輸の羽田クロノゲート等が代表的なものです。

羽田クロノゲートの権利関係や賃貸した場合の賃料水準は不明ですが、平成29年8月現在、東京都大田区から品川区までの東京湾に面した工業地帯に立地している、こういった最新鋭施設の賃料水準をヒアリングしてみると、大体坪6千円台前半とのことでした。

その一方で、この周辺にある従来型の倉庫は坪3千円～4千円程度の賃料水準が中心のようです。