低所得入居者のリスクとは？家賃不払いが起きたら契約解除ができない？

2022年10月12日2022年12月20日

日本も格差社会と呼ばれるようになっています。大卒初任給はバブルの頃は手取り25万円程度と言われていましたが、現在は手取り15万円程度等というのはざらです。また、昔のように年功序列で長く働けば給料も右肩上がりで上がっていく時代ではなくなっています。

不動産投資家の観点から見ると、低所得層の増加はそのまま家賃不払いリスクに直結しますから、十分注意しておかなければいけません。

低所得者を入居させるリスク

低所得者を入居させると、まず考えられることは家賃の不払いリスクです。

もちろん、入居時審査で設定家賃に見合わない収入の方はお断りするケースがほとんどだと思いますし、入居時審査をより厳格に行うことでこのリスクはある程度防げます。

しかし、入居後に低所得者になってしまったようなケースは分かりにくいため、家賃不払いがあって初めて判明するようなケースも多いでしょう。入居者は入居審査時に収入を申告するケースがほとんどですが、一度入居してしまうとその後はオーナーに対して収入の申告が必要な場面はないからです。

では家賃不払いが生じるといったいどんなことが起こるのでしょうか。

家賃不払いによって起こるリスクとは？

家賃不払いが起きると、オーナーとしては当然滞納分の家賃の請求をすることが考えられます。しかし、そもそも家賃を払えるだけの収入や預金がないのですから、すんなりと払ってくれるとはあまり考えられませんよね。

仮に1回目の滞納分をすんなり払ってくれたとしても、家賃滞納に至るということはかなりギリギリの範囲で生活しているケースがほとんどですから、2回目、3回目と滞納が発生してだんだん払ってくれなくなるということになるケースが多いです。

滞納や家賃支払いの遅れがオーナーの許容範囲を超えた場合、当然オーナーの考えることは賃貸借契約の解除・退去の請求です。家賃を払えないなら出ていってくれと言うわけです。

しかし、ここでオーナーにとっては大きな障害となる法律の問題があります。
「信頼関係破壊の原則」というものです。

『信頼関係破壊の原則』とは？

家賃の不払いは入居者の賃料支払義務という債務の不履行にあたりますから、民法の条文通りに解釈するのであればオーナーの方からの契約解除は可能な事由です。

しかし、信頼関係の破壊の原則という考え方を裁判所が取っているため、現実は一回二回の家賃滞納ではオーナーの方から契約を解除することはできなくなっています。

『賃貸借契約のような継続的な契約関係においては、売買契約のような一回的契約よりも高度な当事者間の信頼関係を基礎としていると解すべきである。そのため、賃貸借契約の解除が認められるためには、単に債務不履行があったというだけでは足りず、「当事者の信頼関係を破壊するといえるような事情」がなければならない』実際の判例をかいつまんで言うと以上のとおりです。

家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除して入居者に出ていってくれというためには、家賃滞納の状況等について、賃貸人・賃借人間の信頼関係を破壊したと言えるだけの事情が必要というわけです。

実際に裁判や調停になった場合はケースバイケースで対応されているようですが、大体の目安として「賃料の3か月分の滞納」が信頼関係が破壊されたと考える目安になっているようです。オーナーにとってはかなり不利な判例ですから、この点からも十分に注意しておく必要があるでしょう。

また、家賃の滞納があったとしてもその間入居者は部屋を使い続けます。ということは、部屋の内装や設備は経年劣化しますし、最悪の場合は経年劣化以上の傷があることもあるでしょう。

通常、経年劣化以上の汚損に関しては入居者の費用負担となり、補修分を払ってもらえるはずですが、その補修分を払う余力すらない入居者の場合はオーナーの泣き寝入りともなりかねません。