賃貸物件をペット飼育OK物件にする場合のメリットとデメリット

2022年10月13日2022年12月20日

ペットブームを背景に、新築物件では最初からペットを飼育することを前提として設計されている物件も増えています。

以前はペットを飼う世帯はファミリー層が中心でしたが、現在は単身者でもペットを飼育される方が増えているため、1K中心の単身者向けマンションでもペット飼育可能物件の需要は高まりつつあります。

しかし、一般に不動産投資家が購入する物件はすでに入居者がいる中古物件です。需要があるからと言って安易にペット飼育可能物件として入居者を募集することは既存入居者との間のトラブル等の問題があり危険です。

ペット飼育を認めるのであれば、十分検討すべき事項がいくつかありますのでご紹介します。

ペット飼育OK物件のメリットとデメリット

お話ししたように、オーナーとしてはペット入居を認めない物件もまだまだ多数で、ペットOK物件の割合が低いというのが現状です。この背景にはペットOK物件はオーナーにとってのデメリットやリスクがあるからなのです。

しかし晩婚化の影響もあってか単身者でもペットを飼いたいという需要は潜在的に高まっており、オーナーにとってもメリットが存在します。

ペットOK物件のメリットとしては以下のようなものが上げられます。

ペットOK物件のメリット

潜在的需要の取り込みと入居期間の長期化

ペットを飼いたいという潜在的な需要が高まっている一方、ペット可とするだけでその需要を取り込むことができます。

またペット可の物件であれば入居者も引っ越し先の選択肢が狭まり、結局長い期間入居してくれる可能性が高まります。

賃料・一時金を多く取れる

ペットＯＫ物件にすることで、その分だけ賃料を多く取ることができます。

また、敷金等の一時金も、ペットを飼わない場合に比較して高く取れることが一般的です。感覚ですが、おおむねペットを飼わない場合に対して1～2か月分の敷金を上乗せしていることが多いようです。

一方、ペットＯＫ物件にはたくさんのデメリットもあります。

ペットOK物件のデメリット

原状回復費用が多額になる

人間だけが住む場合、部屋は借り物なのですからできるだけ壁紙を汚さないようにしよう、設備は大切に使おうという判断が働きますが、ペットの場合は部屋が借り物かどうかということは判断がつきません。

飼い主のしつけ方にもよりますが、壁紙や床、柱等に引っかき傷をつける、排せつ物の処理が甘く床にしみついてしまう、抜け毛が配管に詰まってしまう等のトラブルはつきものです。

これらがあった場合、原状回復費用は当然多額になります。入居期間にもよりますが賃料や一時金を多く取っていたとしてもその分が完全に飛んでしまうことにもなりかねません。

他の入居者とのトラブル

ペットの鳴き声を騒音として認識する人もいます。当然飼い主にとっては自分のペットは可愛いですから気にならない鳴き声であっても、他の入居者にとっては騒音以外の何物でもないケースが多発しています。特に騒音において、ペット関係の問題は感情のもつれから問題が大きくなりやすくなっています。

騒音の他にも、ペットの臭いによって他の入居者に迷惑がかかることもあります。
この問題は、中古建物を購入した後にペット入居可に変更した場合に特に深刻です。他の既存の入居者にしてみれば、オーナーチェンジによって急にこのような問題が発生したと取られかねず、退去が相次ぐ可能性すらあるのです。

以上を考えると、中古物件を買って不動産投資する場合、一般的には物件購入後にペット可能物件に変更することはあまりおすすめできないと言わざるを得ません。

ペット可能物件にした場合、既存入居者の理解を得る手間がかかりますし、場合によっては退去される可能性もあります。更には退去費用をオーナーが請求される場合もありますし、入居を続けてくれたとしても賃料減額を請求される可能性もあるからです。

ペット飼育を認めるなら「既存入居者とのトラブルを避ける」「条件を細かく設定する」

以上のとおり、ペット飼育可能物件はオーナーにとってもかなりの負担がかかります。

特に途中からペット可能物件に変更する場合は、既存入居者とのトラブルは絶対に避けなければなりません。オーナーや管理会社の方から既存入居者に説明し理解を得ることは必ずやっておかなければいけません。

その上で、ペットを飼いたいという入居者との間の契約を細かく決めることで、入居者間トラブルを防止することと原状回復費等のオーナーとの間の問題を未然に防ぐ努力をしなければなりません。

具体的には、まずペットの種類や飼育可能数、サイズを制限する必要があります。

ミニチュアダックスフント等の小型犬や室内犬であれば認めるけれど、セントバーナードやゴールデンレトリバー等の大型犬は不可というようにです。

また、犬・猫に限定するなどといった契約条項も詳しく決めなければいけません。
筆者の知る実例では、ペット可能物件でしたが種類を限定していなかったがために入居者が毒のないとはいえ蛇を飼育した、逃げ出して他の入居者が気味悪がって退去してしまったというものがあります。普通の人は蛇を見ただけで毒があるかどうか、危険かどうかなんか分かりませんからね。

可能であれば入居前審査の際にペットも見せてもらうと良いでしょう。

また、原状回復の条件を細かく決めておくことは必須です。

どうしてもペットは室内を傷つけますから、入居者負担の部分の条項は細かく決めておかないと退去時にトラブルになります。これらの事項はペット不可物件と比較してより詳しく賃貸借契約書に盛り込んでおくようにしましょう。

それ以上にオーナーの負担になるのは、床材や壁材を傷に強いものに変更したり防臭材にしたりする、掃除等のメンテナンスをしやすい材質に変更するといったことかもしれません。

入居者負担とすることも理屈の上では可能ですが、敷金や礼金、仲介手数料の他にそれだけの費用負担ができる入居者ばかりとも限りません。

中古物件をペット可能物件にするためにはこれだけの手間と費用がかかるということをご理解の上、よく検討して判断していただきたいと思います。