不動産投資が成功するかどうかの分かれ目は、リフォームにあると言っても過言ではありません。
特に空室のまま購入した場合、入居者が決まるかどうか、家賃はいくらで設定できるか、そしてそれに対する初期投資はどれぐらい必要なのか、の成否がダイレクトに利回りを左右することになります。
今回は、リフォームが投資に与える影響が最も大きいと言える、空家の築古戸建てを購入した場合の、投資物件として再生させるまでのリフォームの流れについて解説したいと思います。
空家を購入することの意味
通常の投資用物件は、オーナーチェンジと言って賃借人が入っている状態のまま売買されることがほとんどです。
これに対して、築古戸建ては実需用ですから、直前まで売主が住んでいるケースは多いものの、購入後は入居者のいない状態、すなわち空家になります。
空家の状態であるということは、不動産投資においては全く投資の意味を成していないに等しく、それどころか、ローンを組んでいれば少なくとも利息分はマイナスです。
最近では、購入時に投資用ですと言うと、近隣の家賃相場を教えてくれる不動産屋もいますが、これを鵜呑みにしてはいけません。不動産屋の言う相場は、大抵、賃借人が付くように最低限リフォームを施した場合の相場であり、リフォームとは単に綺麗にすればいいというわけではありません。
入居者が嫌がる設備、ポイントがあり、そこは最低限需要があるレベルまでに修繕する必要があります。また、物件が所在する地域によっては、付加価値を付けてリノベーションをすれば、相場より高く貸せる場合もあります。
いずれにしても、空家を購入する場合、どのようなリフォームを施すかが、その後の不動産投資の成否を分けることを念頭に置いて、十分シミュレーションをしてから購入すべきと言えます。
入居付けのためのリフォームの判断
区分マンションでもファミリー向けの物件全てに言えることですが、特に戸建ての場合は、自宅で調理することを前提に家を借りる場合がほとんどです。
キッチン
そのため、リフォーム最大のポイントはキッチンの清潔さになります。中古であっても、天板に汚れや傷が目立つ場合、またシステムキッチンの収納扉などに汚れや傷が目立つ場合は、リフォームが必要になります。食べ物を調理し、調理器具を収納するための最低限の清潔さをリフォームの要否の判断とすべきです。
給湯器
次に、浴室が電動のリモコン式給湯器であるかどうか、という点です。バランス釜と呼ばれる、浴室内に手動の点火装置を備えた給湯器が設置されている場合は、リモコン式給湯器に交換が必要となります。バランス釜は不便さや、給湯量の少なさ、浴槽の狭さ、危険性などから入居者に忌避される傾向にあり、もし入居付けできたとしても、家賃が相場の１割～２割安くなります。
トイレ
そして、トイレがウォッシュレットであるかどうかも重要です。ウォッシュレットでなければ入居付けできないということはありませんが、近隣に同条件の物件があれば、ウォッシュレットが付いている物件が先に決まっていく場合が多いでしょう。
内装
また、内装が清潔な印象を与える程度であるかどうかは、上記の水回りの程度と同様に重要なリフォームポイントとなります。実需向けの築古戸建てのように、長年オーナーが居住していた物件の場合は、まず、クロスは全面的に交換が必要になると考えた方が良いと思います。床材は、木材のフローリングの場合は、目立った汚れや傷がなければ、リフォームしなくても大丈夫です。
洋室？和室？
洋室か、和室かというのも重要なリフォームポイントです。ファミリー物件で部屋が複数ある場合でも、基本的に和室は入居付けにおいて不利になります。同条件であれば、洋室の部屋数が多い物件の方が有利ですし、場合によっては家賃相場が下がります。特に、全ての部屋が和室という物件では、１割程度安い相場になると考えてよいと思います。和室が多い物件では、予算に合わせて洋室あるいは洋室風にリフォームすべきです。
これら以外には、リビングの印象も重要です。採光が悪かったり、狭苦しい印象のリビングルームは、ファミリー層にはマイナスポイントとなります。明るい色の床材に変えたり、不要な間仕切りを取り払うなどの工夫が有効です。
リフォームの流れ～分割発注と相見積が基本
リフォームする場所とリフォーム後の大まかなイメージが決まったら、いよいよリフォームを進めていくことになります。初めての場合は、リフォーム業者や工務店などに一括してお願いしてしまいがちです。
しかし、一括発注は最もやってはいけないリフォームのやり方になります。
リフォームに限らず、建設系の大工、内装、外装、土木工事などの業界は、仕事を紹介した業者が各専門業者に発注して、その支払額に手数料を上乗せして顧客に請求するのが慣習になっています。
もちろん、自社の人員で全ての工事が完結できるのであれば、そのような手数料は発生しませんが、そのようなケースは少数派ですし、外部の素人がその業者の内情を知るのは困難です。分割発注が基本と考えてください。
ただし、初めての場合は、和室を洋室にリフォームすると言ってもどのような雰囲気になるのか、リビングがなんとなく暗いがどのような色の床材や塗装をすれば明るくなり、統一感も取れるのか、イメージが湧かないことも多いと思います。
そのような場合は、リフォーム業者や工務店に見積もりだけ取りましょう。そうすれば、最初にリフォームのイメージをコーディネートしてくれますので、あとはそのイメージを参考に他の業者に分割発注していければいいのです。
途中で断るのが悪いと遠慮する必要はなく、相見積りをしたから、と堂々と断ればいいだけの話です。
リフォームを分割発注する場合の具体的な流れ
さて、分割発注する場合は、コーディネートだけではなく、依頼する業者の順序も重要になります。基本的には以下の流れが良いでしょう。
①の工務店が最初というのは、いわゆる大工工事で、基本的な修繕をしないと表装の部分である塗装やクロスの張替え、床材の張替えなどができないからです。
②の設備と③の塗装、④の内装の順序はかなり重要です。
内装の後に設備や塗装をしてはいけないのは、設備の搬入の際に内装に傷が付いたり、あるいは塗装が内装にかかったりするのを避けるためです。もちろん、マスキングや保護処理などをすることはできますが、その分手間がかかるので、費用がかさむことになります。工事は人工形式で、人数と時間で積み上がっていく計算が基本ですので、手間がかかれば費用がかさみます。
同様の理由で、③の塗装、④の内装に入る前に、清掃を入れた方がよい場合もあります。物件の汚れがひどい場合は、汚れを落としながら塗装や内装をやるため、手間がかかるからです。
⑤の建具は、最初に発注、取り外しておいて、内装などの工事がすべて終了した後に完成品を取り付けるという流れにすれば、効率良く進めることができます。
外装工事も行う場合は、合理的な順序はありませんが、業者の出入りによるトラブルの防止などの点から、内部工事とはスケジュールを分けて行った方がよいでしょう。
外装工事については、築古戸建の場合、結構くたびれているのでやりたくなるものですが、外装は足場を組まなければならないなどの理由から、費用がかさみます。よって、雨漏りをしている場合その雨漏りの部分のみを直す、また、前面の目立つ部分のみ塗装を行う、など、部分的に済ませる工夫をして費用を抑えた方がいいと思われます。
まとめ
不動産投資において、リフォームの判断・計画は重要です。特に、築古戸建ては最初は空家なので入居付けできるようにするまでのリフォームが投資の成否を分けます。
リフォーム判断は、水回りの清潔さを軸に、洋室とリビングに配慮して行います。
リフォーム計画は、分割発注が基本ですが、コーディネートに自信がない場合は、リフォーム会社などの相見積をうまく利用することが有効です。
コメント