【不動産投資】場所別リフォーム業者の探し方とそれぞれの平均コスト

2022年9月20日2022年12月20日

区分マンションやアパートの室内など、リフォーム業者をオーナー自ら手配できれば利回りの改善になるケースがとても多いです

しかし自分で一からリフォームの方法を決め、業者を探すのは「手抜き工事をされるのではないか、相場より割高になるのではないか」などの不安もありますし、手間もかかるものです。

そこで、本記事では不動産投資における失敗しないリフォームの方法と業者の探し方を取り上げたいと思います。

コストを抑えるため、リフォーム業者に任せる前にやらなければならないこと

築古戸建てを購入してすぐ、あるいは入居者の入れ替えがあったときなど、前の居住者の残置物があることがあります。いわゆる粗大ゴミの撤去ですが、たかがゴミの処分と考えていると思わぬ出費を強いられることがあります。

自家用車で行政のゴミ処理センターに運び込める場合はほぼ問題ありませんが、そうでない場合、行政に依頼しようとすると粗大ゴミ集積所が個別回収をしている自治体であってもその物件の外まで運搬しなければなりません。

また、行政への依頼予約が長期間埋まってしまっている場合はその分、物件のリフォームが遅れることになりますから、借入利息など損失を出すことにもつながります。

このような場合、一般的には民間の不用品処理業者に頼むことになります。不動産投資において、リフォームのように資産価値を増加させる出費ならともかく、資産を減少させるための出費はできるだけ抑えたいものです。

そこで不動産投資においてリフォーム業者を探す前に、出費を抑えるための工夫としてまずは売れるものは売るという行為が大切です。

居住者の残置物を最大限活用処分する方法

出張買取

オフハウス、トレジャーファクトリーなどの大手リサイクル業者の営業エリアであれば『出張買取』という制度があります。

残置物の粗大ゴミが、家電や比較的新しい家具でないかどうかチェックして、これらの業者に問い合わせてみることが第一段階です。

無料掲示板の利用

次に、業者買取・引取りが難しいことが判明したら、今度はジモティーという地域の無料掲示板に掲載し、個人の実需向けに、格安あるいは無料での引取りを目指します。

「無料掲示板なんてそれこそいつまで時間がかかるか分からないんじゃないか？」と思われるかも知れませんが、需要があるモノであれば、一週間程度で引取り手は必ず現れます。

常にチェックしている方も多く、掲載すると２、３日は問合せが殺到するケースもあるので、問い合わせ対応が面倒と思われる場合は、この段階は飛ばしてもよいでしょう。

自分で解体

そしてようやく最後に残った物を自分で解体することを検討します。木材がメインの家具であれば、小型カッターなどで、素人でも比較的容易に解体が可能ですし、布団なども布専用ハサミがあれば細切れにすることができます。

小さくできれば、燃えるゴミ、ガラス・金属などに分別して、自治体の普通ゴミの回収に回すことができます。庭木の伐採が必要な場合もこれと同様です。

これらの段階を経て初めて、民間の不用品処理業者への依頼を考えましょう。

民間の業者を考える場合でも、『くらしのマーケット』というサイトを利用すると、良心的な価格で一定の質を備えた業者に出会うことができます。

残置物の処分・庭木の伐採だけで「ここまで手間をかけなければならないのか…」と思われるかも知れませんが、経営の観点から捉えれば不動産投資は収入が限られている分、経費をどれだけ削るかという点が非常に重要になって来ます。

リフォームにおいては常にコスト意識を高く持つようにしなければいけません。

不動産投資におけるリフォーム業者のコストと探し方【大工工事編】

室内のリフォームにおいて、一番最初に手を付けるべきリフォーム工事は大工工事になります。

室内リフォームで代表的な大工工事は、床板の修繕工事、和室の洋室への変更工事、間取り変更工事があります。他にも、築古戸建てで雨漏りや傾きがあったりした場合、大工工事で解決する場合が多いです。

コストイメージとしては、大工さんの人工単価と稼働時間が基本になります。

大工さん１人が丸一日作業をするなら、２万～４万ぐらいが相場です。たとえば、一般的な和室を洋室に変更する、床のフローリング貼りなら、２日ぐらいの手間と材料費で１０万ぐらいが相場となります。

大工さんは、稀に個人で営業していらっしゃる方もいますが、〇〇工務店や〇〇建築として事業を営んでいるケースが多いです。ネットなどで探す場合は、このような商標で検索すると良いでしょう。

初心者にオススメ！不動産投資におけるリフォーム業者の探し方

初心者にお勧めできるリフォーム業者一覧サイトは『家仲間コム』というサイトです。

このサイトには、リフォームの目的ごとに各地域の業者が登録されていて、具体的な工事内容を投稿すれば、該当する業者から見積もりが届くシステムになっています。

実際の現場を見ずに、正確な見積もりはなかなか難しいでしょうが、一つの目安にはなってくれます。

過去のやり取りも残されている（価格はマスクがかかっています）ので、『各業者がどのような種類の工事をどのような流れで手掛けてくれるのか』が一目瞭然です。業者の口コミサイトは多数ありますが、ここまで見積もりや受注プロセスを公開しているサイトは他にないと思います。

その他、物件の所在する地域の不動産屋さんにお願いすれば、懇意にしている工務店などを紹介してくれるケースもあります。

しかし、リフォーム業界は営業の窓口となった業者が、下請業者の見積もりにマージンを上乗せするのが慣習となっているので、あくまで相見積りの一つとして利用するぐらいの感覚を持っていて下さい。

不動産投資におけるリフォーム業者のコストと探し方【キッチン・浴室編】

キッチン・浴室のリフォームは、大工工事の次にリフォームをすべき場所ですが、ここでは効率的にリフォームする方法と業者の探し方を解説します。

キッチンについては、まず表面的な修繕で綺麗にならないかどうかを検討します。最も目立つ天板については、磨き直して綺麗にする専門のリペア業者がいます。

ハウスクリーニングなどを扱う業者でリペアも行っている場合があるので、そのような業者でも良いでしょう。

システムキッチンの収納扉については、カッティングシートを貼って汚れや傷を隠す方法があります。器用なオーナーであれば、DIYでシート貼ることも難しくはないと思います。自信のない場合は、便利屋さんなどに見積もりを取ってみましょう。

リペアとシート貼りで合わせて１０万円以内で納まらないようであれば、システムキッチンの丸ごと交換を検討すべきです。水回りの設備業者にシステムキッチンの丸ごと交換を依頼すると、３０万～４０万ぐらいかかることが多いですが、ネットやホームセンターで購入したシステムキッチンを施主支給で工務店などに設置を依頼すれば、１５万ぐらいの本体＋設置手数料５万ぐらいで済ませることが可能です。

敬遠する業者さんもいると思いますが、上記の家仲間コムなどには良心的な業者さんが揃っていますので、引き受けてくれる工務店が見付かると思います。

浴室リフォームは、最も費用のかかる部分です。タイル床の浴室をユニットバスに入れ替える工事はコストダウンが難しく、工務店や住設業者に依頼すると、最低限５０万～６０万ぐらいの費用が見込まれることになります。

しかし、これも在来のものに浴室パネルを貼る施工方法によれば、１５万～２０万ぐらいで済ませることが可能になります。