「実際どのようにして不動産を探せばよいですか？」
不動産投資を始めるにあたり、疑問を持つ方が多いテーマでだと思いますが、かなり漠然としたテーマですので、少し的を絞って説明をしたいと思います。
特に、あなたがどのようにして、不動産で「利益をあげるか」という視点で話を進めていきます。
不動産を選ぶポイント①利回り or 安定
投資額に対して、高利回りを安定的に維持したいという気持ちは多くの人が思うことでしょう。
しかし、高利回りと安定は基本的にはトレードオフの関係だと考えましょう。
つまり、高利回りの物件は、
- 相場による賃料の上下幅が大きく、当初想定の賃料を下回る可能性が高い
- 築年数が古いものが多く、一度空いたら次の入居者が決まるまでに時間がかかり賃料が入らない
等の理由から、安定性を欠いてしまう事が多いです。
当然、このような物件を売却する場合、利回りの可能性の低さから価格は安くなってしまいます。
したがって、安く買えたとしても市況が大きく変わらない限り、売値も安くなり、売却に寄る利益もそれなりという事になります。
「利回り」と「安定」のどちらを優先するかという、自分の戦略を明確にもつことが重要です。
これが投資用不動産を選ぶ際の最初のステップとなります。
不動産投資を初めて行うという人は、資金の余裕の具合にも拠りますが、まずは安定に重きを置いた選択をすることが望ましいと考えています。
不動産を選ぶポイント②地域・種類
経験を積むまでは、少なくとも自分が精通している大都市の都心地域でマンションを探すことをお勧めします。
ここで、「精通している」地域を選ぶことを勧める理由は、物件を探すに当たり必要な情報を持っていることが多いので、総合的な判断が可能になるという事です。
地域の施設、利便性、住民の特徴等を知った上で、判断を下す事ができます。
また、マンションを勧める理由は、面積や場所によって、ある程度相場が形成されていて、失敗の可能性が比較的少ないことです。
具体的に言うと、下記二つが挙げられます。
- 都市部は、一般的にマンションが多く事例が豊富なことに加え、利便性の高さと希少性から、買い手および借り手の数が多く、物件価値や賃料相場の下振れ幅が少ないこと
- マンションは戸数に比べると基本構造が類似しているため、面積、築年数、階数、建物の向き、設備・仕様など比較するスペックが明確で価値を比較しやすいこと
もちろん、自分の精通している地域が地方都市であることや、リスクをとって投資したいと考えることも一つのやり方なので、一概にそれをお勧めしないというわけではありません。
自分に合ったやり方があれば、それをトコトン突き詰めるのが一番です。
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